כמה באמת עולה משכנתא?
כשלוקחים משכנתא מסתכלים בעיקר על ההחזר החודשי. המספר שפחות מסתכלים עליו הוא כמה מחזירים לבנק בסך הכול. על פני 25 או 30 שנה הריבית מצטברת לסכום גדול, שלפעמים מתקרב לסכום ההלוואה עצמה.
דוגמה: משכנתא של ₪1,000,000 ל-25 שנה בריבית של 4.5% בשנה. ההחזר החודשי הוא ₪5,558, ובסך הכול מחזירים ₪1,667,497. מתוך זה ₪667,497 הם ריבית.
למה בהתחלה החוב כמעט לא יורד?
בלוח שפיצר ההחזר החודשי קבוע, אבל ההרכב שלו משתנה. בשנים הראשונות רוב התשלום הוא ריבית, ורק חלק קטן ממנו מוריד את החוב. באותה דוגמה, אחרי 10 שנים שילמתם ₪393,584 ריבית, והחוב ירד רק ל-₪726,585.
מה משנה את הסכום הכולל?
- התקופה. אותה משכנתא ל-30 שנה במקום 25: ההחזר החודשי יורד ל-₪5,067, אבל הריבית הכוללת עולה ל-₪824,067.
- הריבית. כל שינוי קטן בריבית מצטבר לאורך עשרות שנים. שווה להשוות הצעות מכמה בנקים.
- תוספת להחזר החודשי. באותה דוגמה, תוספת של ₪500 בחודש מקצרת את המשכנתא ב-3 שנים ו-6 חודשים וחוסכת ₪105,709 ריבית.
מה המחשבון לא כולל
- תמהיל של כמה מסלולים. משכנתא בנויה בדרך כלל מכמה מסלולים, לכל אחד ריבית ותקופה משלו. אפשר לחשב כל מסלול בנפרד ולחבר.
- הצמדה למדד. במסלולים צמודים החוב עצמו עולה עם המדד, ולכן הסכום בפועל גבוה יותר.
- ריבית משתנה, כמו במסלול הפריים. החישוב מניח ריבית קבועה לכל התקופה.
- עמלות וביטוחים, כמו פתיחת תיק, ביטוח חיים וביטוח מבנה.